Synthèse Matinale de l’immo – Les chiffres de l’immobilier du neuf et de l’ancien

Date : 04 décembre 2025, de 8h30 à 10h30

Lieu : Au Flex-O Nice Aéroport

Intervenants :

• Anaïs Cloteau – Directrice régionale PACA et Corse – ADEQUATION
• Maitre Stéphane PAOLINO – Délégué de la communication – Chambre des Notaires 06

Présentation Matinale de l’immo

Thème de la matinale : Les chiffres de l’immobilier du neuf et de l’ancien

Le marché immobilier de la Côte d’Azur face à de nouveaux défis

Le marché immobilier de la Côte d’Azur traverse une période de turbulences, marquée par des dynamiques contrastées entre le neuf et l’ancien. Cette analyse, basée sur les données de 2025, vise à décrypter les tendances pour 2026 et à identifier des stratégies de résilience.

Marché du neuf : une fracture entre luxe et social 

Le marché du neuf dans les Alpes-Maritimes et le Var-Est se distingue nettement du contexte national. Bien qu’il ne représente qu’une faible part des transactions globales (2 500 réservations contre 40 000 dans l’ancien en 2024), son poids régional est majeur (48 % des réservations en PACA).

Une dynamique de prix unique

Les prix structurellement élevés (8 670 €/m² dans les Alpes-Maritimes) sont alimentés par la rareté foncière et une clientèle majoritairement non locale. Ce décalage avec les salaires médians locaux rend l’accession à la propriété quasi impossible pour les actifs du territoire. Un ménage du top 30 % des revenus ne peut s’offrir qu’un T2 de 42 m².

Évolution des ventes : une reprise inégale

Après un rebond post-COVID (2020-2021) et une chute brutale (2022-2023), les marchés locaux ont montré des signes de stabilisation en 2024, avant le reste de la France. Cependant, au T3 2025, les Alpes-Maritimes se stabilisent (+1 %) tandis que le Var-Est rechute (-30 %).

Une restructuration profonde du marché

Le marché s’est polarisé. Les ventes reposent désormais sur deux segments :

• Le luxe : Les biens à plus de 7 000 €/m² représentent près d’un tiers des ventes, portés par une clientèle aisée.
• L’accession aidée : Les dispositifs sociaux (BRS, PSLA) sont devenus le seul levier pour proposer des logements abordables.

Ce “ventre mou” des actifs locaux reste la principale faiblesse du marché. Les secteurs les plus résilients, comme le pays grassois, combinent une forte part de logements aidés. À l’inverse, des zones comme Nice sont vulnérables en raison d’une offre insuffisante sur ces deux segments.

Marché de l’ancien : des signes de reprise encourageants

La Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes annonce des nouvelles plus positives pour le marché de l’ancien. Après une baisse de plus de 25 % en trois ans, on observe une reprise des volumes de vente (+5,2 % sur un an). Parallèlement, les prix se stabilisent, avec un prix médian au mètre carré pour les appartements anciens à 4 750 €/m² (+0,4 %).

Le marché est principalement porté par des retraités disposant d’un apport conséquent, tandis que les primo-accédants et les investisseurs restent en difficulté. La stabilisation des taux d’intérêt et un assouplissement des conditions de crédit bancaire soutiennent cet optimisme prudent.

Perspectives : innover pour loger les actifs

 Face à ces bouleversements, un retour aux anciens modèles économiques semble improbable. La priorité est de trouver des solutions innovantes pour loger les actifs et maintenir l’attractivité du territoire. Plusieurs pistes sont explorées :

• Créer des fonds d’investissement pour que les entreprises achètent des logements pour leurs salariés.
• Réorienter la contribution des entreprises (ex-1% logement) vers des projets concrets pour leurs employés.
• Intégrer le logement en accession dans la loi SRU.

La collaboration entre collectivités, bailleurs et promoteurs est essentielle pour faire émerger de nouvelles opérations et surmonter une opinion publique souvent hostile aux projets de construction.

 

⚠️ Avertissement – Document à visée pédagogique

Ce document constitue une synthèse automatisée réalisée à partir d’une présentation orale enregistrée, avec l’appui d’un logiciel d’intelligence artificielle.

Il reprend les grandes lignes exposées à haute voix lors de la matinale et a pour objectif exclusivement pédagogique et informatif.

Certaines nuances, précisions techniques ou exceptions fiscales peuvent ne pas y figurer, ou avoir été simplifiées pour des raisons de clarté.