Actualités • 24/10/2025

Synthèse Matinale de l’immo – 16/10 : Investissement Immobilier

Date : 16 octobre 2025 de 8h30 à 10h30

Lieu : Flex-O Nice Aéroport

Présentée par Benjamin Milan, Trésorier du CICA et dirigeant MILAN CIP

Thème de la matinale : Les clés de l’investissement immobilier face aux enjeux fiscaux et patrimoniaux 

Dans un contexte politique complexe, comprendre l’investissement immobilier est crucial. La performance d’un placement dépend autant de son rendement que de la fiscalité qui peut l’éroder. Il n’existe pas de solution unique, mais des stratégies adaptées à chaque profil d’investisseur.

Les principaux types d’investissements immobiliers

L’éventail des possibilités d’investissement est large :

  • Location longue durée : peut être louée nue (revenus fonciers) ou meublée (BIC).
  • Location courte durée : également dans le cadre de la location meublée (BIC), avec des contraintes liées à la copropriété et à la localisation géographique.
  • Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : dispositif créé en 2014 et ouvert au grand public en 2024, permettant à un particulier de devenir bailleur social. Avantages : TVA à 10% et exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
  • Résidences gérées : l’investisseur confie l’exploitation de son bien à un gestionnaire professionnel, avec des avantages fiscaux.
  • Pierre-papier (SCPI) : investissement collectif dans des parts de sociétés détenant un grand patrimoine immobilier. Accessible avec des montants plus faibles (dès 2000-15000€) et possibilité d’investir à l’étranger.
  • Déficit foncier : stratégie d’optimisation fiscale consistant à créer des charges déductibles pour réduire ses revenus.
  • Démembrement de propriété : achat de la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un bailleur social en détient l’usufruit (le droit d’usage) pour une durée déterminée.
  • Crowdfunding immobilier : investissement financier à court terme dans des projets immobiliers, soumis à la flat tax.

Le poids de la fiscalité : les prédateurs du rendement

 L’immobilier permet de se constituer un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. Cependant, plusieurs “prédateurs” fiscaux réduisent systématiquement le rendement :

  1. Les prélèvements sociaux (17,2 %) : s’appliquent sur la quasi-totalité des revenus dès le premier euro.
  2. L’impôt sur le revenu (IR) : son impact dépend de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI), le taux appliqué à tout revenu supplémentaire.
  3. La Contribution sur les Hauts Revenus (CEHR) : taxe de 3 % à 4 % pour les revenus fiscaux de référence supérieurs à 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple).
  4. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : concerne le patrimoine immobilier net non professionnel de plus de 1,3 million d’euros.

Pour un foyer avec un taux moyen d’imposition (TMI) de 41 %, des revenus locatifs sont taxés à 58,2 % (41 % d’IR + 17,2 % de prélèvements). Un rendement brut de 5 % chute ainsi à 2,09 % net.

Les leviers d’optimisation : les héros du rendement

Face à cette pression fiscale, plusieurs solutions permettent de protéger et d’améliorer la performance nette de ses investissements.

  • L’amortissement et la plus-value

L’amortissement, particulièrement efficace en location meublée, permet de déduire comptablement l’usure d’un bien, réduisant ainsi le revenu imposable sans sortie de trésorerie.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente. Cependant, l’opération reste avantageuse car l’économie d’impôt annuelle (au taux de la TMI) est souvent supérieure à l’impôt sur la plus-value (19 % + prélèvements sociaux), qui est de plus différé.

Associé à l’abattement pour durée de détention, ce mécanisme devient très puissant : la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

  • Le démembrement de propriété (nue-propriété)

Cette stratégie consiste à n’acheter que la nue-propriété d’un bien à un prix décoté (ex: 60 % de sa valeur), tandis qu’un usufruitier (souvent un bailleur social) le gère pendant 15 à 20 ans. À terme, l’investisseur récupère la pleine propriété automatiquement et sans frais.

Avantages :

  • Rendement passif : la décote initiale génère une plus-value mécanique (un gain de 40 sur un investissement de 60 équivaut à +66 %).
  • Aucune fiscalité durant la détention : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni taxe foncière.
  • Plus-value optimisée : pour le calcul de l’impôt à la revente, le prix d’achat retenu est la valeur de la pleine propriété au départ, et non le prix décoté.
  • Effet de levier fiscal : en finançant l’achat par un emprunt, les intérêts peuvent être déduits d’autres revenus fonciers, ce qui peut porter le rendement net de l’opération jusqu’à 5 %.

Le déficit foncier

Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt) dépassent les loyers, le déficit créé peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, générant une économie d’impôt directe. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

  • Autres optimisations
  • La décote de TVA : permet d’acheter moins cher en bénéficiant d’un taux réduit (10 % pour le LLI, 5,5 % pour une résidence principale en zone ANRU) ou d’une récupération de la TVA à 20 % (résidences gérées).
  • Les SCPI européennes : contrairement aux SCPI françaises, leurs revenus sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui les rend fiscalement plus attractives.
  • La flat tax (30 %) : applicable au crowdfunding immobilier, ce taux fixe est avantageux pour les contribuables dans les tranches d’imposition élevées (30 % et plus).

Quelle stratégie pour quel profil ?

  • Profil peu imposé et actif : la location courte durée ou la recherche de biens à rénover peuvent maximiser les rendements, mais exigent un fort investissement en temps.
  • Profil peu imposé et passif : le LMNP en résidence gérée, les SCPI (surtout européennes) ou le démembrement sont des solutions clés en main.
  • Profil fortement imposé :
    • Gestion passive : le démembrement (surtout financé à crédit), les SCPI en nue-propriété ou le LMNP géré (pour ses amortissements) sont à privilégier.
    • Gestion active : le déficit foncier via des opérations de rénovation reste une option très efficace.

En conclusion, la complexité fiscale française impose une analyse personnalisée pour optimiser son patrimoine immobilier et éviter que des actifs peu performants ne soient lourdement taxés, y compris lors de la succession.

⚠️ Avertissement – Document à visée pédagogique

Ce document constitue une synthèse automatisée réalisée à partir d’une présentation orale enregistrée, avec l’appui d’un logiciel d’intelligence artificielle.Il reprend les grandes lignes exposées à haute voix lors de la matinale et a pour objectif exclusivement pédagogique et informatif.

Certaines nuances, précisions techniques ou exceptions fiscales peuvent ne pas y figurer, ou avoir été simplifiées pour des raisons de clarté. Le contenu ne saurait en aucun cas être interprété comme un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé.

Avant toute décision patrimoniale, il est indispensable de consulter un professionnel compétent (avocat, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine) afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle et à la réglementation en vigueur.